Hà Nội: Thận trọng với những dự án BĐS 'hot'

Hà Nội: Thận trọng với những dự án BĐS “hot”

Khi thị trường bất động sản (BĐS) có dấu hiệu khởi sắc thì những khu đô thị nằm dọc các trục đường lớn có tốc độ tăng giá nhanh. Tuy nhiên, trong bối cảnh hiện nay người dân và nhà đầu tư phải hết sức thận trọng, nhất là khi mua qua trung gian.

1/ Những dự án có cơ hội “hốt bạc”

Hiện tại, các trục đường giao thông lớn đang được đầu tư xây dựng như Láng Hòa Lạc 160m, Lê Trọng Tấn kéo dài 42m, Lê Văn Lương kéo dài 40m, Hoàng Quốc Việt kéo dài 40m… đã kéo theo các dự án liên quan lần lượt lên ngôi.

Theo quy hoạch, từ vành đai 3, tuyến đường Lê Văn Lương kéo dài chạy qua: Khu đô thị (KĐT) mới Phùng khoang, KĐT mới Trung Văn, Khu Làng Việt Kiều Châu Âu, KĐT Galaxy 1 và 2, KĐT Dương Nội (173ha), KĐT Văn Khê (21,9ha), KĐT mới An Hưng (31ha)…

Chạy dọc Lê Trọng Tấn kéo dài từ Láng Hòa Lạc sang Quốc Lộ 32 thì phải kể đến những dự án như Bắc An Khánh, KĐT Vân Canh 64ha, KĐT mới Kim Chung - Di Trạch 170,3ha…

Qua khảo sát giá chào bán BĐS tại những khu vực này có thể thấy, so với giá cam kết của chủ đầu tư khi khách hàng góp vốn đầu tư ban đầu vào dự án tăng khoảng 30 - 60% tùy từng dự án và có nơi tăng lên gấp đôi.

Cụ thể như khu Dương Nội giá 11 triệu/m2 (giá công ty), hiện đang giao dịch trên thị trường 18 triệu/m2 (tăng hơn 60%), biệt thự A Dương Nội từ 21 triệu/m2 giá chào bán trên thị trường 27 - 28 triệu/m2 (tăng 30%).

Tại khu Văn Khê, cuối năm ngoái, có giá chào bán là 16 triệu/m2 đến nay trên thị trường giá lên tới khoảng 30 triệu/m2 (tăng gần gấp đôi). Trong đó, dự án chung cư cao cấp Usilk-city (Văn khê) với lợi thế nằm sát đường Lê Văn Lương kéo dài, thông qua nhiều tuyến đường mới hiện đại như đường cao tốc Láng - Hoà Lạc, đường Lê Văn Lương, tuyến đường sắt trên cao chạy dọc quốc lộ 6… đã có giá tăng ngay từ trong hợp đồng góp vốn.

Ngoài ra, một số dự án nằm trên trục đường Hoàng Quốc Việt kéo dài hoặc xung quanh khu vực thuộc xã Minh Khai, Từ Liêm cũng có giá tăng đến gần gấp đôi, giá chào bán khoảng từ 18 - 19 triệu đồng/m2…

>> Xem thêm:  Bất động sản

2/ Thận trọng khi mua giá chênh lệch!

Trong khi khoảng cách giữa nguồn cung và cầu còn rất lớn, thị trường BĐS lại không minh bạch thì việc người dân phải mua qua trung gian với giá chênh lệch cao là điều khó tránh khỏi, nhất là đối với những dự án “hot”.

Theo khảo sát của phóng viên, mặc dù giá mua chênh lệch qua khâu trung gian đang ngày càng thu hẹp nhưng vẫn rất cao (khoảng từ vài chục % đến 100%, thậm chí còn cao hơn). Đáng chú ý là việc mua bán này nhiều khi chỉ nằm trên giấy vì dự án đó chưa khởi công hay mới chỉ bắt đầu. Do vậy, yếu tố rủi ro là không nhỏ.

Thực tế thì mới đây, đã có một công ty tại Hà Nội chưa được giao đất nhưng đã huy động vay vốn của người dân lên tới hàng trăm tỷ đồng, trong đó có nhiều người phải mua giá chênh lệch cao hơn gấp đôi giá trong hợp đồng.

Hiện vụ việc đang được cơ quan cảnh sát điều tra vào cuộc để làm rõ có hành vi lừa đảo, vi phạm pháp luật hay không?. Đây là bài học cho những người đã và đang có nhu cầu mua nhà hay đầu tư BĐS, nhất là những dự án mới nằm trên giấy.

Xét về bối cảnh chung, cùng với nền kinh tế đang có những dấu hiệu hồi phục, thị trường chứng khoán sau một thời gian dài lao dốc cũng đang khởi sắc đã tác động mạnh tới thị trường BĐS. Giá trị BĐS đang có xu hướng tăng lên, đặc biệt là đối với các dự án phát triển khu đô thị phía Tây do quy hoạch chung phát triển của Thành phố Hà Nội tập trung về hướng này.

Một số chuyên gia nhận định, khi giao thông, đường xá của Hà Nội còn quá chật chội như hiện nay, nhu cầu tìm đến những nơi ở rộng rãi, đường thông hè thoáng của người dân ngày càng lớn cũng là nguyên nhân tác động đến giá đất và điều này càng thể hiện rõ khi có sự tham gia của giới đầu cơ.

Mua nhà trả góp không dễ

Hướng đến số lượng lớn khách hàng có nhu cầu thực sự, các dự án nhà trả góp ngày một nhiều, nhưng không vì thế cơ hội mở ra tương tự cho người mua.

Thông tin từ phía các công ty môi giới nhà đất cho biết, từ đầu năm 2009 đến nay, thị trường bất động sản Việt Nam, đặc biệt là đối với loại hình dịch vụ nhà, đất, căn hộ trả góp đã có nhiều dấu hiệu khởi sắc.

1/ Nhiều hàng, nhiều ưu đãi mới…

Gần như cùng khoảng thời gian, hàng loạt các công ty tung sản phẩm nhà, căn hộ trả góp của mình ra bán. Dĩ nhiên để kéo khách hàng về phía mình, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cũng liên tục tung ra những chiêu thức kinh doanh trong hoạt động bán nhà trả góp như hỗ trợ lãi suất, hạ giá thành…

Công ty Cổ phần Đầu tư Kinh doanh Nhà Intresco - chủ đầu tư Dự án Khu căn hộ Cao cấp An Khang (Quận 2, TP.HCM) áp dụng chiến lược hỗ trợ cho vay 70% giá trị căn hộ trong thời hạn 15 năm với lãi suất 0%, giải ngân trong vòng 12 giờ, đồng thời khuyến mãi toàn bộ trang thiết bị nội thất cao cấp…

Công ty Cổ phần Phát triển Nhà Thủ Đức (ThuducHouse) đang áp dụng chiến dịch ưu đãi giảm 10% giá bán đã công bố đối với dự án TDH Trường Thọ - Quận Thủ Đức với tiến trình thanh toán được chia làm 6 đợt trong vòng 15 tháng nhằm tạo sự chủ động hơn cho khách hàng.

Thêm vào đó, ngày càng có nhiều công ty đưa ra thị trường những dự án nhà giá rẻ dành cho những đối tượng có thu nhập thấp hoặc dưới mức trung bình như Tổng Công ty Cổ phần Xuất Nhập khẩu Xây dựng Việt Nam (Vinaconex), Tổng Công ty Đầu tư Phát triển Nhà và Đô thị (HUD), Công ty TNHH Địa ốc Đất Lành…

Từ phía các ngân hàng cũng có những chính sách cho vay với mức lãi suất hấp dẫn được hạ thấp nhiều (khoảng 11%/năm thay vì 21%/năm - 2008) và thời hạn cho vay kéo dài hơn hoặc cho vay mua nhà kèm theo dịch vụ bảo hiểm nhà hoặc bảo hiểm nhân thọ để thu hút những khách hàng có nhu cầu mua nhà, nền đất, căn hộ…

Chẳng hạn như, khách hàng đến vay mua nhà tại ABBANK có thể được đáp ứng tới 90% nhu cầu vốn (với điều kiện có tài sản thế chấp khác), thay vì 70% nhu cầu như trước đây (với điều kiện thế chấp chính căn hộ cần mua)… Tại Ngân hàng Đông Nam Á, khách hàng có thể vay không cần tài sản đảm bảo từ 300 - 500 triệu đồng để mua nhà, xây dựng sửa chữa nhà...

2/ Mua được vẫn gian nan

Theo đánh giá của các chuyên gia, động thái này của các ngân hàng xét trong bối cảnh hiện nay là khá tích cực. Tuy nhiên, điều khiến cho các “thượng đế” khó lòng đạt được mong muốn sở hữu một căn hộ chính là gánh nặng lãi suất trong nhiều năm.

Có một thực tế tồn tại lâu nay là cả ngân hàng và doanh nghiệp bất động sản đều tự ấn định thời hạn cho vay vốn mua nhà và thời hạn trả góp. Thêm vào đó, điều kiện cho vay, thẩm định hồ sơ… của các ngân hàng vẫn rất khắt khe và không phải đối tượng nào cũng thỏa mãn tất cả các điều kiện ngân hàng đưa ra.

Đa số các ngân hàng đều nhắm tới những đối tượng khách hàng có nhu cầu thật sự, có thu nhập cao và ổn định, có tài sản thế chấp hoặc có tài sản bảo lãnh của người thân… đủ để thanh toán nợ gốc và lãi hàng tháng...

Ngoài vấn đề về thủ tục, thu nhập của người dân cũng là một trở ngại. Đa số người dân Việt Nam có thu nhập quá thấp so với giá rao bán của nhà, nền đất, căn hộ hiện nay trên thị trường. Ví dụ như tại Eximbank, khách hàng muốn vay 1,5 tỷ đồng thì mức trả cả gốc và lãi một tháng khoảng 30 triệu đồng.

Như vậy, buộc khách hàng phải chứng minh mức thu nhập trên 40 triệu đồng/tháng. Còn vay 300 - 400 triệu đồng, thu nhập phải ở mức 25 - 40 triệu đồng/tháng.

Các chuyên gia bất động sản cho rằng, để thị trường thực sự có sức hút và giảm thiếu gánh nặng cho khách hàng thì các doanh nghiệp nên có những biện pháp tích cực như nâng cao công tác nghiên cứu thị trường để lựa chọn thị trường mục tiêu và loại hình dự án nhà ở phù hợp.

Tránh tình trạng nhiều doanh nghiệp chạy theo tâm lý “bầy đàn” và cùng đi vào một phân khúc thị trường gây nên tình trạng thừa cung ở một phân khúc đó.

Giảm bớt chi phí đầu vào cho các dự án nhà ở, đặc biệt nhà ở giá rẻ bằng cách chọn vật liệu xây dựng tốt, an toàn nhưng rẻ (ví dụ công nghệ 3D…) hoặc áp dụng phương pháp xây dựng hiện đại để đẩy nhanh tiến độ xây dựng dự án và sớm đưa sản phẩm ra thị trường với giá hợp lý. Liên kết với các ngân hàng để người mua nhà có thể vay vốn ngân hàng với thời hạn trả góp trong 15 - 20 năm.

Đặc biệt đối với người có thu nhập thấp, ngoài việc liên kết chặt chẽ với ngân hàng, doanh nghiệp nên xem xét xây dựng các dự án nhà ở giá rẻ nhưng chất lượng…

>> Xem thêm: Hỏi đáp mua bán nhà

3/ Cẩn trọng vẫn hơn

Do hiện nay tình trạng mua bán nhà trả góp vẫn ở dạng hợp đồng hứa mua hứa bán, hoặc góp vốn chưa có nhiều ràng buộc và chỉ mang tính chất thỏa thuận nên rủi ro về mặt pháp lý là cao mà bất lợi chủ yếu nghiêng nhiều về phía khách hàng, đặc biệt là với những người mua nhà trả góp hình thành trong tương lai thường gặp nhiều rủi ro hơn so với nhà hiện hữu.

Nhiều khách hàng cho biết hiện nay có tình trạng chủ đầu tư nhận tiền nhưng tiến độ triển khai dự án chậm dẫn đến việc giao nhà chậm. Thêm vào đó, thu nhập của người mua nhà sau khi trả tiền hàng tháng thường còn dư rất ít do đó họ sẽ khó khăn trong việc dành dụm tiền cho các chi tiêu sinh hoạt hàng ngày. Thời gian trả góp quá ngắn (thường là 10 - 15 năm) nên số tiền trả mỗi tháng lớn.

TS Đỗ Thị Loan (Tổng thư ký Hiệp hội bất động sản TP.HCM) cho rằng, mặc dù đã có một số công cụ pháp lý nhằm bảo vệ quyền lợi của khách hàng, xong đây là quan hệ dân sự, do các bên tự thỏa thuận, Nhà nước không can thiệp sâu.

Vì vậy, để tránh được những rủi ro đáng tiếc xảy ra khi mua nhà trả góp, ngoài việc cân nhắc thật kỹ về vấn đề tài chính của mình thì người mua cần lưu ý chọn doanh nghiệp có uy tín trong ngành bất động sản thông qua các hội, hiệp hội ngành nghề, phương tiện truyền thông, nhà tư vấn, nhà môi giới có uy tín để được hướng dẫn, hỗ trợ trong việc chọn lựa nhà, nền đất hoặc căn hộ cần mua.

Khách hàng nên nhờ luật sư tư vấn và kiểm tra chặt chẽ về các điều khoản trong nội dung hợp đồng mua bán nhà trả góp. Đồng thời, trong hợp đồng mua bán khách hàng cũng phải xác định rõ phần sở hữu chung và sở hữu riêng trong dự án; các loại và mức phí sẽ được áp dụng sau khi bàn giao căn hộ; xem xét kỹ những nội dung về phương thức, hình thức thanh toán và mức lãi suất của ngân hàng khi mua nhà trả góp; có bản phụ lục hợp đồng về tên nhãn hiệu các loại vật liệu được sử dụng cho ngôi nhà, căn hộ.